חוזה שכירות בלתי מוגנת זהו חוזה השכירות המקובל והמוכר ביותר שאנחנו מכירים כיום. חוזה שכירות מוגנת זהו חוזה שכמעט ואינו קיים כיום מלבד מקרים בודדים ממש כאשר שם מדובר בעצם בשכירות שהיא בדמי מפתח. לשם כך משלם השוכר כחצי מערך הדירה למשכיר ובתשלום חודשי סמלי הוא רשאי להתגורר בדירה עד יום מותו. לאחר מכן תחזור הדירה לבעלותו של המשכיר מבלי שיורשיו יהיו זכאים לקבל את הדירה. יש חוקים מסוימים במסגרת חוק הגנת הדייר שמעניק אפשרות לבן משפחה שהתגורר יחד עם ההורה או הדייר בשכירות המוגנת עד למותו של השוכר, להמשיך ולהתגורר בדירה בכפוף לתנאים מגבילים.
מה ההבדל בין חוזה שכירות בלתי מוגנת לחוזה שכירות מוגנת?
שכירות מוגנת למעשה מעניקה הגנה לדייר כאשר המשכיר לא יכול לפנות אותו מהנכס. גם כאשר קיימת אחת מהעילות לפינוי, עדיין יהיה בסמכות בית המשפט לקבוע שלא לפנות את הדייר. במקרה וכן יוחלט לפנות אותו בית המשפט יוודא קודם לכן אם לדייר יש מקום מגורים חילופי.
כיום כמעט ולא נמצא הסכם שכירות מהסוג הזה כאשר רוב ההסכמים וחוזי השכירות הם במסגרת שכירות בלתי מוגנת.
התנאים לפינוי שוכר מהדירה בהסכם שכירות בלתי מוגנת
אם קורה והשוכר מסרב לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות על פי מה שהוסכם בחוזה או שהוא לא עומד בתנאי השכירות וגורם להפרעה סביבתית או נזקים שונים בדירה, הרי שהמשכיר רשאי לפנות אל בית המשפט לצורך ביצוע הליך המכונה תביעה לפינוי מושכר. לשם כך על המשכיר להגיש את התביעה לבית המשפט כאשר זה יכלול תצהיר עדות אישית עם כל הפרטים שבתביעה לפינוי המושכר. עליו לצרף גם את חוזה השכירות הבלתי מוגנת כמו גם כל ראיה נוספת שעשויה להיות רלוונטית.
במסגרת תביעה כזו לא יכול המשכיר לתבוע גם בקשה לקבלת פיצויים כלשהם בגין נזקים שנגרמו לדירה או תשלומים שלא שולמו. תביעה זו תעסוק רק בפינוי הדירה. כדי לדרוש את הפיצויים יהיה צורך להגיש תביעה נפרדת.
הנתבע יכול כמובן להגיש כתב הגנה תוך שלושים יום מהגשת התביעה. ללא הגשת כתב הגנה רשאי התובע לבקש את פסק הדין לטובתו.
אלו הסעיפים שתרצו בתוך חוזה שכירות בלתי מוגנת
בשכירות בלתי מוגנת ישנם מספר פרטים שנחתמים בין המשכיר לשוכר.
- תקופת השכירות – בכל חוזה שכירות מציינים את תקופת השכירות. תאריך התחלה ותאריך סיום.
- העברת הנכס – על המשכיר להעביר לשוכר את הנכס על פי הסיכומים בחוזה כאשר תיאור הדירה יהיה תואם לגמרי למציאות.
- דמי השכירות – בחוזה יש לציין את סכום דמי השכירות שישלם השוכר והתאריך בו יועבר התשלום בכל חודש.
- חשבונות הנכס – יש לציין את כל החשבונות כמו חשבון חשמל, מים, גז, ארנונה ועוד. כאשר בחלק מההסכמים התשלומים יחולו על המשכיר לעומת אחרים בהם הם יוטלו על השוכר.
- בטחונות – כדי להבטיח את שמירת הנכס על המשכיר לדרוש בטחונות כמו ערבות בנקאית, צ'ק פיקדון, כסף מזומן וכדומה.
- פיצויים – במצב של הפרת חוזה שכירות בלתי מוגנת יש לשלם פיצויים לצד הנפגע. בחוזה ייקבע גובה הפיצויים ועליו יחתמו שני הצדדים.
- אחריות על תיקונים – ישנה חלוקה ברורה בכל מה שקשור לתשלום על נזקים. אחראים עליהם שני הצדדים. ככל שמדובר מנזקים שנוצרים בעקבות בלאי טבעי הרי שהאחריות תהיה מוטלת על המשכיר. מנגד אחראי השוכר להשיב את הנכס לבעליו במצב בו הוא קבל אותו תוך שהוא יעשה שימוש סביר בנכס.
- שימוש בנכס למטרות מוסכמות מראש – חוזה שכירות למגורים הוא רק למגורים ולא לניהול עסק מסחרי. יש לציין בברור את אופי השימוש בנכס לצד צעדים שיינקטו במקרים של הפרת הסעיף הנ"ל.
הגנו על עצמכם בעזרת מרכיבי החוזה
בגלל שהשכרה של נכס עשויה לגרום לעוגמת נפש רבה, לנזקים, לאי עמידה בתנאים מצד המשכיר ועוד בעיות שונות שלצערנו קיימות ביחסים בין שוכר – משכיר, הרי שחשוב להיעזר באיש מקצוע כמו עורך דין מקרקעין או אפילו מתווך. אלו מבינים היטב בכל נבכי החוק ועל כן גם יודעים לתווך בין הצדדים בצורה הולמת תוך ניסוח ברור של חוזה השכירות שיעגן את הזכויות של שני הצדדים.
