פטור ממס שבח

מהו מס שבח מקרקעין? איך מחשבים את המס, האם ישנה אפשרות לקבל פטור ממס שבח ואם כן איך?

על כל זה ועוד ננסה לענות לכם במאמר שלפניכם.

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח הוא מס שאותו מחשבים בעת מכירת דירה. המס הוא על הרווח ההוני שלכם מהמכירה עבור ההשבחה של הנכס מעת שרכשתם אותה. החישוב של המס מורכב מכמה וכמה פרמטרים כפי שנפרט בהמשך. עם זאת נציין כבר עכשיו שתמיד כדאי לכם לשמור על כל החשבוניות שיש לכם על הוצאות הדירה כמו שיפוצים, תשלומים לעורכי דין וכן הלאה. ההוצאות הללו יסייעו לכם בהפחתת המס כאשר תמכרו דירה כזו שחייבת במס.

ניקח לדוגמא דירה אותה רכשתם ב1 מיליון ₪. לאחר זמן מכרתם אותה ב1.5 מיליון ₪. הרווח שלכם הוא 500,000 ₪. אך מסכום הזה צריך להפחית את כל ההוצאות שהיו לכם על הנכס ועל תוספת ההשבחה שזה עלויות השיפוץ, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך וכן הלאה. מס השבח הסופי יחושב על הסכום נטו שנשאר כרווח על השבחת הנכס. אם לאחר קיזוז כל ההוצאות נשאר סכום של 300,000 ₪ בנטו, הרי שמס השבח שהוא 25% מרווח ההשבחה יעמוד על סכום של 75,000 ₪.

באילו מקרים נשלם ובאילו מקרים לא נשלם מס שבח?

לא תמיד צריך לשלם את מס השבח. אם מתברר כי אין כל רווח הון במכירת הדירה לעומת מחיר הקנייה שלה, הרי שלא תהיה כל חבות מס. במקרה כזה כמובן שלא יהיה צורך לעשות שימוש בפטור ממס שבח מה גם שזה ימנע את השימוש בפטור הזה אם תרצו למכור דירה נוספת בעתיד.

מעבר לכך, אדם שיש לו דירה יחידה והוא החזיק בה לפחות 18 חודשים לפני המכירה הרי שהוא יהיה פטור מתשלום של מס שבח.

הסבר על הרפורמה שנכנסה בשנת 2014

בעבר היו מרבית ממוכרי הדירות פטורים מתשלומי מס שבח זאת הודות לשני סוגים של פטור שהיו אז. האחד, פטור במכירת דירה אחת לארבע שנים וזאת בלי קשר למספר הדירות שהחזיק המוכר, כך שאם הוא שמר על הפרשים של ארבע שנים בין מכירה אחת לשנייה הוא ניצל מתשלום המס. והשני – דירות שהתקבלו בירושה ונמכרו. הם היו גם כן פטורים מתשלומי מס שבח.

בשנת 2014 נכנסה לתקף הרפורמה במס שבח מה שביטל את הפטור הגורף כמעט שהיה עד אז.

על פי הרפורמה הזו, אדם שמחזיק ב'דירה יחידה מזכה' כפי שהוא מכונה בחוק, כל עוד הוא החזיק בדירה לפחות 18 חודשים, הרי שבעת המכירה לא יחול עליו כל מס. לעומת זאת אנשים שמחזיקים במספר נכסים, הרי שחישוב המס שיחול עליהם יהיה על פי חישוב לינארי שזהו חישוב המס שנעשה בהתאם לתקופת האחזקה.

מדרגות המס מתעדכנות אחת לשנה כאשר יש מדרגות מס בהתאם לחלק השווי של הנכס.

להלן מדרגות המס ברכישת דירת מגורים יחידה לתושב ישראל, בתוקף מיום 16 בינואר 2023 ועד 15 בינואר 2024

מדרגות המס עבור דירה שנייה או יותר –

על חלק השווי שעד 5,872,725 ש"ח – 8%

על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש"ח – 10%

כיצד אנו מחשבים מס שבח?

לפני שאתם מעמידים נכס למכירה חשוב שתבדקו את הנושא של תשלומי מס שבח. לצורך כך יש לכם באתר של רשות המיסים את מחשבון מס שבח דרכו אתם יכולים לבדוק כמה בדיוק יהיה עליכם לשלם תוך הזנה של כל הנתונים הקשורים לעלויות הנכס, מועד הרכישה שלו, העלויות השונות וכן הלאה.

פטור ממס שבח – מזה אומר?

אז נכון שבוטלו הפטורים שהיו אך יש מקרים רבים בהם המוכר יוכל ליהנות מפטור מתשלום מס שבח.

• פטור במכירת דירה יחידה לאחר אחזקה של לפחות 18 חודש.
• פטור ממס שבח בדירת ירושה – בתנאי שלמוריש לא הייתה דירה נוספת ורק אם היורש הוא צאצא של המוריש.
• פטור מכירת שתי דירות יחד כדי לקנות דירה אחת בשווי של לפחות 75% משווי שתי הדירות שהוא מוכר.
• פטור במקרים שאין רווח ממכירה כמו הענקת הדירה לקרוב משפחה.

החזר מס שבח

רבים ממוכרי דירות, נכסים או זכויות במקרקעין לא מודעים לזכויות שלהם בפטור ממס שבח או שהם פשוט לא מממשים אותם. הם יכולים להיות זכאים לקבלת החזרים על מס השבח שהם שילמו.

כדי לבדוק האם אתם זכאים להחזר מס שבח עליכם להיכנס לאתר של רשות המיסים בישראל ובהתאם למספר הזהות תוכלו לראות אם קיימת יתרת זכות לטובתכם. תוכלו כמובן לממש אותם על פי ההוראות שתקבלו באתר רשות המיסים.