האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים
יש אנשים שנמנעים מלקנות דירה בשל העלויות הגבוהות והם מנסים ללכת על דירה מכונס נכסים.
כאן עולות מספר שאלות.
איך בעצם אפשר למצוא דירות שנמכרות על ידי כונס נכסים? כיצד מעריכים ערך של דירה מכינוס נכסים? האם יש אפשרויות מימון בקנייה של דירה כזו והאם בכלל קנייה של דירה כזו שווה את ההשקעה? על כך ועוד כאן במאמר שלפניכם.
תפקידו של כונס נכסים במכירת דירה
כונס נכסים הוא בדרך כלל עורך דין שמנהל את הנכס של בעל חוב מסוים. את כונס הנכסים ממנה בית המשפט או ההוצאה לפועל.
כך לדוגמא במקרה ואדם לקחת משכנתא מהבנק והוא אל הצליח עמוד בהחזרים של ההלוואה, הרי שהבנק יפנה אל ההוצאה לפועל כדי לשעבד את הדירה. הדירה תימכר בהליך של כינוס נכסים על מנת לאפשר את כיוסי החוב של בעל הדירה. לרוב הצורך להסדר החובות חייב להיות מהיר ועל כן, הדירה נמכרת מהר ובמחיר אטרקטיבי. בעל הדירה אינו מעוניין במכירת הדירה כמובן וכאשר המטרה היא מכירה מהירה לכיסוי חובות של בעל הדירה הרי שהמחיר לדירה כזו תהיה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. לעיתים עד 10% ואפילו 20% פחות.
כיצד למצוא דירות שנמכרות על ידי כונס נכסים
אז החלטתם ללכת על דירה כזו. איך בעצם אמור להתנהל הליך כזה של קניית דירה מכונס נכסים?
מציאת הדירה – ישנם אתרים שונים שם מפרסמים כונסי נכסים את הדירות שהם מוציאים למכירה. אפשר למצוא את הדירות האלה גם באתרים של דירות יד שנייה ומדורי נדל"ן. יש גם מתווכים שיכולים לסייע לכם במציאת דירה כזו.
בדיקה יסודית של הנכס – חשוב להבין כי במכירה כזו אין לכם אחריות מצד המוכר על הנכס. כלומר, כונס הנכסים לא נושא כלל בשום נזק או תקלה שאתם עשויים למצוא בדירה לאחר קנייתה. מחובתכם לבדוק היטב את הדירה על כל מה שיש בה כדי להבטיח לעצמכם נכס שהוא אכן שווה את מחירו.
הגשת בקשה – אם הדירה מוצאת חן בעיניכם, יש להגיש בקשה מסודרת לצד הצעת מחיר. לרוב תצטרכו להפקיד צ'ק ערבות שעומד על בין 5% ל – 10% מהשווי הנוכחי של הדירה. (כפי שהופיע בפרסום על הדירה) אם אתם לא זוכים בדירה, הרי שהצ'ק לא ממומש. לאחר שאתם מגישים את הבקשה, אתם מקבלים מכונס הנכסים נוסח מסודר של ההצעה בואם צריכים למלא את כל הפרטים שלכם לצד המחיר שאתם מציעים עבור הנכס.
התמחרות – זוהי למעשה מכירה פומבית בה כונס הנכסים פונה אל כל אלו שהגישו בקשה לקניית הדירה כאשר הוא מעדכן את כולם במחיר הגבוה ביותר שקבל מצד מגישי הבקשה. בשלב הזה אפשר להעלות כמובן את ההצעה ואת המחיר. מי שלא מעוניין לשלם יותר, יוצא מהמשחק ומקבל חזרה את הערבות ששילם.
חתימה על חוזה – ההצעה שלכם זכתה? זהו השלב של החתימה על חוזה המכר. מכירה כזו זקוקה לאישור מצד בית המשפט שאכן יאשר אתכם כרוכשים של הנכס וכן את המחיר עליהם סיכמתם. רק לאחר אישור סופי מצד בית המשפט תוכלו לחתום סוף סוף על חוזה המכר.
אולי יעניין אותך:
טיפים להערכת שווי דירה בכינוס נכסים
בעת רכישת דירה בכינוס נכסים, חשוב להעריך במדויק את שווי הנכס על מנת להבטיח רכישה בטוחה וכמובן למנוע סיכונים פוטנציאליים שעלולים לצוץ בעתיד ויגררו עלויות גבוהות.
להלן מספר טיפים שכדאי לקחת בחשבון בעת הערכת שווי דירה בכינוס נכסים:
- מצב הנכס: דירות שיוצאות למכרז במסגרת כינוס נכסים עשויות להיות במצבים שונים מבחינת ערך ואיכות הנכס. חשוב לקחת זאת בחשבון בעת הערכת השווי. בדיקה יסודית של הנכס על ידי איש מקצוע עשויה לסייע בזיהוי כל נושא שישפיע על ערכו כגון נזקי מים, עובש או נזק מבני.
- חקר שוק: הבנת תנאי השוק הנוכחיים באזור בו נמצאת הדירה חשובה בקביעת ערכה. השוואת הנכס ליחידות דומות באזור שנמכרו לאחרונה יכולה לסייע לכם לברר מהו באמת המחיר ההוגן.
- האם לנכס יש פוטנציאל: דירות בכינוס נכסים עשויות לחייב אתכם בשיפוץ על מנת שיהיו ראויים למגורים. (או כדי להעלות את ערכן.) עליכם לקחת בחשבון את כל העלויות מול הרווח העתידי של הפוטנציאל הגלום בנכס.
- העריכו את המיקום: מיקום הדירה יכול להשפיע רבות על ערכה. קחו בחשבון גורמים כמו גישה לתחבורה, קרבה לאזורי קניות ומתקנים שונים וכמובן איכות השכונה והאזור.
- התייעצו עם אנשי מקצוע: ייעוץ עם סוכן נדל"ן או שמאי שיש לו ניסיון במכירות כינוס נכסים יספק לכם תובנות חשובות בהערכת שווי הנכס במדויק.
משא ומתן על רכישת דירה מכונס נכסים
כאשר אתם מנהלים משא ומתן על רכישת דירה מכונס נכסים, חשוב לגשת לתהליך בזהירות ובאסטרטגיה מושכלת.
להלן כמה עצות למשא ומתן שכדאי לזכור:
- הבינו את מטרות הכונס: כונסי נכסים ממונים על מנת למקסם את השבת הנכסים עבור הצדדים המעורבים בתיק. הבנת המטרות והמגבלות שלהם יכולה לעזור ליצור אסטרטגיית משא ומתן ריאלית וממוקדת בתוצאה הוגנת לשני הצדדים.
- משא ומתן זריז: בשל אופי המכירות של כינוס הנכסים, עשויה להיות מסגרת זמן קצרה לניהול משא ומתן לסגירה של עסקה. חשוב לבוא עם מוכנות לניהול זריז של המשא ומתן כי היא עשויה לחזק את העמדה שלכם ולהגדיל את הסבירות לתוצאה מוצלחת.
- הגדירו מסגרת ברורה: עליכם לקבוע עם עצמכם מה תהיה ההצעה המקסימלית שלכם ומה התנאים החשובים לכם ביותר לפני שתיכנסו למשא ומתן. היצמדות לגבולות המוגדרים מראש תסייע במניעת תשלום יתר עבור הנכס כמו גם הסכמה לחוזה עם תנאים לא נוחים ולא מתאימים לכם.
- גמישות במסגרת האפשר: אז נכון שחשוב לשמור על הגבולות שלכם. עם זאת גמישות במקום הנכון ובמסגרת הנכונה תיצור הזדמנויות למשא ומתן מוצלח. מציאת פתרונות יצירתיים העונים על יעדי הכונס מול הצרכים שלכם עשוי להוביל להסכם מועיל הדדי.
- התייעצו עם אנשי מקצוע: ייעוץ וליווי של משרד תיווך נדל"ן מנוסה או עורך דין עם ניסיון במכירות בכינוס נכסים יספקו לכם תובנות והכוונה חשובות לאורך כל התהליך של המשא ומתן. המומחיות שלהם תסייע לכם לנווט נכון ולצלוח את כל המהמורות האפשריות תוך הבטחה לתוצאה מוצלחת.
הסיכונים האפשריים ברכישת דירה בכינוס נכסים
- המתנה לאישור – לעיתים המשוכה האחרונה תעכב את המכירה מה שימנע ממכם כניסה בזמן לדירה.
- הדירה נמכרת במצבה כפי שהיא – גם אם יש בה כשלים ותקלות כלשהם אין מי שאחראי על כך.
- העסקה עלולה להתבטל – לעיתים במהלך המכירה הכול עשוי להתבטל בשל הסדר חובות של בעל הדירה וזה עשוי לקרות בשלבים מתקדמים מבחינתכם אחרי נטילת משכנתא והתחייבויות שונות.
האם קניית דירה מכונס נכסים שווה את ההשקעה?
אז ברור שקניית דירה של כינוס נכסים עשויה להיות הזדמנות פז אך אין להתעלם מהסיכונים שיש בקנייה כזו.
מסיבה זו חשוב מאוד שלא לוותר על ייעוץ משפטי לפני קנייה כזו. חשוב למצוא עורך דין מומחה לתחום הספציפי כדי להבטיח קנייה בטוחה של נכס שאכן תצדיק את ההשקעה ואת המחיר שתשלמו עליו.
