למה חשוב לעשות בדיקה מקיפה לפני בדיקת דירה?
קניית דירה היא אחת הרכישות הכי גדולות אם לא הגדולה מכולם אותה אנחנו עושים במהלך החיים. רובינו מתחייבים לתשלומי משכנתא גבוהים במיוחד שעתידים לנגוס מהמשכורת החודשית שלנו משך שלושת העשורים הקרובים (בדר"כ) כאשר הריביות שמשתנות כל הזמן מאיימות עלינו בעוד כהנה וכהנה.
לא כולם יודעים להבחין בבעיות השונות שעשויות להתעורר עם דירות שנקנות בלי בדיקה מקיפה כאשר חוסר הידע עשוי להוביל להפסדים לא פשוטים. במקרים רבים הבעיות צפות רק לאחר שהעסקה סגורה והחוזה חתום. אז אנחנו כאן עם כל מה שחשוב לדעת לפני חתימת חוזה.
מה לבדוק לפני קניית דירה המדריך המלא
לפניכם 10 דברים אותם כדאי לכם לבדוק לפני שתקפצו למים ותחתמו על חוזה הקנייה של הדירה.
1. מה התקציב שלכם
הבדיקה הראשונה היא בעצם התאמה לתקציב ובעצם נבצע הערכת שווי דירה באמצעות שמאי שבה כדאי להבין אם תהיו מסוגלים להעמיד סכום זה לצורך הקנייה. אתם לא יכולים להרשות לעצמכם לחלום בלי גבולות. מסגרו את החלום שלכם בהתאם ליכולות שלכם ומשם להתגשמות הגיונית הדרך תהיה ברורה וסלולה. כך תוכלו לעמוד בעלויות ובהחזרים החודשיים בלי לשקוע בחובות והחזרים שאינם מציאותיים.
2. איך האזור
זכרו. אתם גרים בבית אבל הסביבה היא משמעותית מאוד למען איכות החיים וחווית המגורים שלכם. בדקו מה יש בסביבה. האם יש חנויות באזור? האם התחבורה הציבורית נוחה? יש בתי ספר או גני ילדים באזור? ישנם פארקים או גני שעשועים? וכן הלאה. כל דבר כמובן בהתאם לצרכים הספציפיים שלכם.
3. כיווני האוויר
קשה מאוד לדמיין את הדירה בכל סיטואציה עתידית, איך היא 'מתנהגת' בכל שעה ביום כמו גם בכל חודש בשנה. עליכם לבדוק את כיווני הדירה ולהעריך בהתאם מה צפוי לכם בה מבחינת כיווני אוויר, צורך במיזוג אוויר או חימום וכן הלאה. דירה צפונית למשל תהיה נעימה בקיץ אך תדרוש חימום בחורף. דירה דרומית לעומת זאת תהיה חמה בחורף אך בקיץ הדבר יהווה כמובן חיסרון משמעותי
4. מצב הזכויות של המוכר –
חשוב שתסתייעו בשירותי עורך דין שיבדוק עבורכם את זהות המוכר ויוודא כי אכן הדירה רשומה על שמו וכי הזכויות של המוכר בדירה הינן נקיות כך שאין כל בעיה במכירה של הדירה.
5. בדיקת הדירה בטאבו –
עליכם להוציא נסח רישום מעודכן – (טאבו) מלשכת רישום מקרקעין. עליכם להשוות את הפרטים של בעלי הנכס כפי שמופיע בנסח טאבו מול הפרטים שלו בתעודת הזהות. חשוב לבדוק גם האם יש אנשים נוספים שיש להם זכויות באותו נכס כמו בן זוג, ילדים וכן הלאה.
עורך הדין שלכם יעשה זאת עבורכם.
6. מי מחזיק בדירה בעת המכירה?
אם הדירה מושכרת יש לוודא מול המוכר כי הנכס יימסר לכם במועד המוסכם וכי לא יקרה מצב בו השוכר יסרב לפנות את הדירה בלי שהמוכר יפעל לפינוי המושכר.
7. האם ישנם עיקולים, שעבודים, צווי מניעה או חובות לנכס?
בעזרת נסח הרישום תוכלו לקבל את כל המידע בדבר שעבודים אם ישנם, חובות הרובצים על הדירה וכך תבטיחו את מכירת הדירה בצורה נקייה. אתם לא רוצים למצוא את עצמכם לאחר הקנייה של הנכס כאשר אתם מקבלים צו הריסה או שומעים תלונות מהדיירים האחרים על בניות והרחבות שנעשו ללא היתרים וכן הלאה.
8. האם יש משכנתא על הדירה?
יש לבדוק אם רשומה משכנתא על הדירה. במצב כזה יש לדרוש מהמוכר שיציג אישור מטעם הבנק הממשכן כי ההלוואה כולה סולקה. יש דרכים שונות לעגן את רישום הדירה כשהיא נקייה משיעבוד. לעיתים יארך זמן עד לגרירת המשכנתא, ייתכן ואחד מהצדדים יזדקק להלוואת גישור, בכל מקרה, תמיד חשוב להיעזר בתהליך לכל ארכו בעורך דין מומחה לתחום. כך הכול ייעשה באופן חוקי ונכון.
9. עיינו במסמכים של הנכס –
תמיד חשוב לעיין בכל המסמכים המקוריים של הנכס. זה כולל עיון בתשריט של הבית כדי לזהות שאכן מדובר בנכס הספציפי הזה. התשריט הינו משמעותי ביותר לצורך קבלת הלוואת משכנתא. חשוב לוודא כי הרכוש הצמוד לדירה כמו חניה ומחסנים אכן רשומים אף הם ותואמים באופן מלא את זכויותיו של המוכר כפי שהדברים מופיעים בנסח טאבו.
10. האם יש זכויות בנייה בנכס –
אף פעם אל תסמכו על המוכר שמבטיח לכם את עתודות ההשבחה של הנכס. בקשו מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תדפיס שיפרט את כל המידע התכנוני הקשור לנכס כמו גם כל התוכניות שחלות עליו. כך תוכלו לדעת האם נוצלו זכויות הבנייה כולן או שמא יש עדיין אפשרויות שלא מומשו. כדאי לברר לגבי קרקעות פנויות באזור כמו חנויות, מרכזים מסחריים, כבישים, מבני ציבור וכן הלאה. לכל דבר יש משמעות על ערך הנכס וחשוב להיות מודעים לכולם.
איך משרד תיווך נדל"ן יכול לעזור לך בבדיקות אלו?
כל הנושאים הללו עליהם הרחבנו לעיל הינם חשובים ביותר ואם לא תבדקו אותם לעומק בצורה מהימנה, יש סיכויים רבים שתמצאו את עצמכם בסופו של דבר עם נכס בעייתי שלא יחזיר לכם את ההשקעה. בגלל שמדובר בהשקעה כל כך משמעותית, מומלץ שלא להקל ראש ופשוט לפנות ולהיעזר באנשי מקצוע מומחים לתחום שיש להם את הידע המקצועי ואת היכולת לעקוב, לבדוק ולקבוע את ערך הנכס האמתי בהתחשב בכל הפרמטרים הללו. זה יכול להיות שמאי מקרקעין וזה גם יכול להיות עורך דין מומחה לתחום.
גם משרד תיווך נדל"ן המכיר היטב את שוק הנדל"ן ונעזר בצוות מקצועי ומקיף, יוכל לתת לכם את המענה המושלם כאשר כך תוכלו להיות בטוחים לגמרי עם כל נכס שתרכשו בסופו של דבר.
