חוק שכירות הוגנת – רקע כללי
חוק שכירות הוגנת הוא לא דבר חדש. מדובר בחוק שכבר חוקק בזמנה של ראש הממשלה גולדה מאיר בשנת תשל"א – 1971. כלומר לפני מעל 50 שנה. החוק תוקן בשנים האחרונות וזאת לאור השינויים הרבים שהתרחשו בתחומי השכירות במהלך השנים שחלפו כאשר אלו חייבו עריכה מחדש של החוק.
מהי מטרת החוק?
השינויים בתחומי השכירות נובעים בעיקר בשל פערי הכוחות שנוצרו בין השוכרים לבין המשכירים כאשר כשלים שונים בשוק השכירות הובילו לצורך הדחוף בהסדרים חוקיים לפתרון הפערים הללו. כמו למשל – איזון היחסים בין שוכרים ומשכירים, טיפול בהסכמי השכירות, הסדרה של שוק השכירות, חידוד העניין של חובות וזכויות בין שוכרים למשכירים, הנושא של חבות בתשלומים ומועדי התשלומים, גובה ערבויות, מימוש ערבויות, טיפול בליקויים שונים, אי התאמות במוכר וכן הלאה.
מכירת הנכס לבעלים חדשים
במצב בו המשכיר מבקש למכור את הנכס, עליו לוודא שלא תהיה אי התאמה בין הבעלים החדשים לבין השוכר.
החוק המתוקן אומר כי המשכיר רשאי למכור את הנכס אך הרוכש אמור להתחייב בכל ההתחייבויות שלקח עליו בעל הנכס הראשון לגבי הסכם השכירות ושמירה על הוראות חוק שכירות הוגנת.
מתי דירה לא תהיה ראויה למגורים על פי חוק שכירות הוגנת?
בתוספת לחוק שכירות הוגנת נקבעו מספר הוראות שהתקיימות כל אחת מהן תהווה ראיה לכך שהדירה לא ראויה למגורים, כך:
התקיימות של כל אחד מהמקרים לעיל בהם הדירה נחשבת כלא ראויה למגורים מאפשרת לשוכר לבטל את הסכם השכירות אפילו אם השוכר ידע על הליקויים הנ"ל או לא דיווח למשכיר על אי ההתאמות ואפילו אם לא נתן למשכיר הזדמנות ראויה לתקן אותם.
חשיבותן של זכויות השוכר והמשכיר בחוק שכירות הוגנת
הקפדה על הזכויות של שני הצדדים הינה חשובה במיוחד וזאת כדי להבטיח את רווחתם של שני הצדדים.
כך למשל ישנם חוקים הקובעים איך יש למסור את הדירה לשוכר.
- הדירה חייבת להיות נקייה מחפצים מלבד פריטים עליהם סוכמו מראש.
- חובה על המשכיר לדאוג לתיקון כל הליקויים שמונעים שימוש סביר בדירה כאשר השוכר אחראי אף הוא לתיקון ליקויים שנוצרו במהלך השימוש בנכס. בהסכם השכירות ישנן ערובות ובטוחות הם יכול המשכיר לעשות שימוש בכל מקרה שבו השוכר לא עמד בהתחייבויותיו כמו תשלומי ארנונה, מים, גז, חשמל וכן הלאה.
- ישנם זמני המתנה שנקבעו על פי חוק אשר אלו קובעים את זמני ההמתנה מצד המשכיר טרם יוכל לנקוט בהליכים משפטיים.
מתי רשאי השוכר שלא לשלם את דמי השכירות?
היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
פטור זה יהיה בתוקף אך ורק אם השוכר לא היה מודע כלל לדברים בעת שבא לשכור את הנכס.
שוכר משנה ושוכר ראשי
שכירות משנה זוהי שכירות אשר בה אדם ששכר דירה – שוכר ראשי והוא משכיר אותה לשוכר אחר – שוכר משנה.
למעשה השוכר הראשי רשאי להשכיר את הדירה ששכר רק אם הוא התנה את הדבר מול המשכיר שהסכים לדבר. עם זאת במצב בו המשכיר המקורי של הדירה מתנגד להשכרה מכל סיבה שהיא אינה סבירה או שהוא מעמיד תנאים שאינם סבירים, הרי שהשוכר יוכל בכל זאת להשכיר את הדירה למרות חוסר ההסכמה של המשכיר הראשי אך זה ייקבע על ידי בית המשפט שיכריע האם אכן מדובר בתנאים בלתי סבירים מצד המשכיר הראשי. בית המשפט אף יקבע מה יהיו התנאים להשכרת הנכס לשוכר המשנה.
בכל מקרה, תמיד כדאי להיוועץ בגורם משפטי או עורך דין כדי למצות את מלוא הזכויות.
