בואו ניפגש

הנכס שתמיד רצית יכול להיות שלך! השאר פרטים ונחזור אלייך לתיאום פגישה.

הערכת שווי דירה בצורה מדוייקת

מכירת דירה זה תהליך שלם שמורכב מהמון משתנים שחלקם תלויים בנו וחלקם לא, התהליך מורכב משלבים ברורים שמומלץ לבצע על מנת למכור את הנכס במחיר מקסימלי במינימום זמן, אחרי הכל מדובר בעסקה של מיליונים שלרוב בן אדם יעשה פעם או פעמיים בחייו, וכל פעולה שתבצעו כמו למשל הערכת שווי דירה יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים ולהשפיע על מחיר הנכס ואורך התהליך.

השלב הראשון בתהליך מתבצע עוד לפני שפרסמנו את הדירה והוצאנו אותה לשוק, שלב קביעת שווי הדירה, עוד לפני שפרסמנו את הנכס נרצה לדעת מה המחיר אותו נוכל לבקש, אז איך יודעים מה מחיר הנכס ? והאם זה נכון למוכר הדירה לקבוע בעצמו את מחיר הנכס? או אולי דווקא לפנות לאיש מקצוע?. שימו לב מוכר הנכס לרוב לא יהיה אובייקטיבי לקביעת מחיר נכון לנכס, מכיוון שהנכס הוא שלו וקיים בתהליך רגש ואינטרסים מצד המוכר, יהיה למוכר קשה לתמחר בצורה נכונה את הנכס, לרוב אנחנו נוטים לתת ערך גדול יותר לדברים אישיים, לכם אם נשווה את הנכס שלנו לנכס דומה בסביבה לרוב נראה את הנכס שלנו בצורה טובה יותר מאשר שאר הנכסים. נפרט בהמשך על ההשלכות של מחיר שיווק נכון לדירה, אך קודם חשוב לנו לחדד, אם יש לכם נכס שאתם מעוניינים למכור ואתם לא יודעים מה מחיר הדירה, אל תפרסמו אותה עד שבעל מקצוע תמחר איתכם את הדירה והסביר לכם גם למה זה המחיר.

באנר הנעה לפעולה - SH -real estate

הערכת מחיר לדירה וקביעת מחיר שיווק לדירה

השלב הראשון- הערכת שווי הדירה ומה מחיר השיווק הנכון לצאת איתו לשוק.

את השלב הראשון נחלק לשתי חלקים:

חלק א – הערכת שווי דירה.

חלק ב – קביעת מחיר לשיווק הנכס.

שימו לב שיש הבדל בין המחיר שנעריך את הבית לבין מחיר השיווק איתו נצא לשוק, הנה שתי הדרכים העיקריות לקביעת מחיר נכון לנכס:

  1. איש מקצוע-לפנות לאיש מקצוע (שמאי, מתווך, יועץ נדל"ן) ולבקש ממנו להעריך את מחיר הנכס, זוהי הדרך המקצועית והבטוחה ביותר לעמוד את מחיר הנכס בצורה מקצועית ונכונה. איש מקצוע זאת הדרך הבטוחה ביותר לדעת את מחיר הדירה בצורה מדויקת, שימו לב שלרוב ניתן להשיג הערכת מחיר ממתווך בחינם!, שמאי זה סיפור אחר שיעלה לכם קצת כסף אך לרוב אין צורך בשמאי וניתן להסתפק בהערכה של מתווך, מכיוון שלרוב מה שיקבע את מחיר הנכס זה מצב השוק ולא שמאי כזה או אחר שמייצג גם את האינטרסים של הבנק בעסקה. כמובן שחשוב לדעת מי המתווך ואיך הוא הגיע למחיר שהציג לכם. יש המון מתווכחים עם אינטרסים שונים משלכם לכן חשוב שתתעכבו על עניין המחיר, ותקבלו הסבר מפורט למה זה המחיר אותו קבע המתווך.
 
  1. סקר שוק עצמאי– אם בחרתם שלא לפנות לאיש מקצוע זה גם בסדר ותוכלו לבצע בדיקה עצמית על מנת להעריך את מחיר הנכס. אז איך מבצעים סקר שוק ? נכנסים ללוחות נדל"ן כמו יד 2 , מדל"ן, לוח קומו ועוד, מבצעים חיפוש על נכסים בעלי מאפיינים דומים לשלנו, בודקים מחירים ומנסים להעריך את מחיר הנכס לעומת נכסים אחרים שנמצאים בשוק. שימו לב, מחיר הנכס מושפע מהמון פרמטרים שחלקם לא גלויים לנו במודעות, פרמטרים כמו: גיל הבניין, האם דרוש שיפוץ מסוים בדירה, מצב השכונה, הסיבה למכירת הדירה

( למשל בן אדם שלחוץ למכור יהיה יותר גמיש מבן אדם שלחוץ לקבל את הכסף.) מוקדים קהילתיים בסמוך לבית, מצב הבניין ועוד.

קביעת מחיר שיווק לנכס

 לאחר שבדקנו באחת הדרכים את מחיר הדירה, הגיע הזמן לקבוע את מחיר השיווק של הנכס.

שימו לב שמחיר השיווק צריך להתקשר לאסטרטגיה שדרכה נמכור את הנכס, לדוגמא:

נניח שמצאנו שמחיר הנכס הוא 3 מיליון ₪ והחלטנו שזה המחיר שנרצה לקבל עבור הנכס, האם 3 מיליון ₪ זה המחיר הנכון לצאת איתו לשיווק? ובכן כאן כבר נכנסת האסטרטגיה אותה גיבשנו למכירת הנכס, קיימות כמה אסטרטגיות נפוצות בהן משתמשים רוב מוכרי הדירות, עוד נסביר בהמשך על האסטרטגיות והיתרונות והחסרונות שלהן. אך כדאי להבין את האסטרטגיות חשוב קודם להבין את חשיבות הזמן של שיווק נכס. את הזמן של שיווק נכס טרי נחלק לשלושה חלקים:

חלק א- החודש הראשון:

הזמן הכי חם להביא לקוחות מתעניינים לנכס, כאשר נכס חדש עולה לשיווק הוא יוצר באז בשוק ומושך הרבה תשומת לב, הרבה אנשים שמעוניינים לקנות או להשקיע בודקים באופן קבוע נכסים , וכשעולה נכס חדש זה אוטומטית יוצר עניין וביקוש, שימו לב שלרוב הקונים הרציניים ביותר מגיעים בתקופה זו וזה זמן מצוין לבצע עסקה מכיוון שאתם מגיעים לעמדת המשא ומתן מעמדת כוח. הנכס רק יצא לשיווק, יש המון מתעניינים מה שיכול להוביל אפילו ל"מלחמת הצעות" והכי חשוב הקונים בשלב זה הם הקונים הכי "בשלים" לעסקה בשוק.

חלק ב- חודש עד שלושה חודשים מרגע שפורסם הנכס:

לאחר שהנכס נמצא כבר תקופה בשוק יורדת ההתעניינות בנכס בצורה הדרגתית מכיוון שרוב הקונים הרציניים כבר ראו את הנכס, בנוסף קונים ישאלו את עצמם למה הדירה לא נמכרת? האם המחיר של הדירה גבוה מידי? אולי יש בעיה אחרת בדירה ? מצב שכזה שהנכס כבר עומד מעל חודשיים בשיווק יכול להוביל אתכם לעמדה נחותה במשא ומתן מכיוון שהקונה יודע שהדירה לא נמכרת כבר תקופה וינסה לנצל את זה לטובתו במחיר ובדברים אחרים אותם ינסה להשיג כמו תנאי תשלום ודברים נוספים, שימו לב שלרוב בשלב זה בעל הנכס מחליט להוריד את המחיר אותו הוא דורש על הנכס, מה שיפגע במחיר שהוא דרש בתחילת התהליך. 

חלק ג- ארבעה עד שישה חודשים מרגע שפורסם הנכס:

במידה והנכס משווק כבר תקופה של ארבעה חודשים ולא נמכר נצטרך לשאול את עצמנו מה לא עובד בתהליך המכירה? יכול להיות שהמחיר אותו אנחנו דורשים גבוהה מידי ומרתיע אנשים מלתת הצעות? כמה אנשים בכלל הגיעו לצפות בנכס ? אולי יש בעיה עם כמות הקונים שמגיעים לנכס, ואם זאתי הבעיה איך פותרים אותה? אולי לאזן את המחיר ? אולי לשווק בצורה טובה יותר? שימו לב שבמידה ולקחתם מתווך את כל השאלות תפנו כלפיו, אחרי הכל הוא הסמכות שמנהלת את התהליך.

מבחינת השוק לקוחות שמעוניינים בדירה ישאלו את עצמם למה הדירה כבר המון זמן לא נמכרת? אולי יש בעיה חמורה בדירה? אולי יש בעיה עם השכנים?. כשהקונים יודעים שדירה משווקת כבר המון זמן הם מגיעים בעמדת כוח למשא ומתן, לכן חשוב מאוד בתחילת התהליך להעריך נכון את מחיר הנכס ואת מחיר השיווק.

זוכרים שלפני זה דיברנו על אסטרטגיות למכירת נכס והקשר למחיר השיווק? מצוין, לאחר שהבנו את חשיבות הזמן של מכירת הנכס בואו נדבר קצת על אסטרטגיות למכירת נכס ונתמקד בשתיים הנפוצות ביותר.

אסטרטגיות למכירת נכס

  1. "לחכות לפראייר שיגיע"-

 התופעה הכי נפוצה שמתווך נתקל בה בפגישות עם מוכרים זה הרצון של המוכר לשווק את הנכס מעל מחיר השוק, לדוגמא: לאחר הערכה ראשונית ועבודת מחקר של מתווך "משה" יודע שהבית שלו שווה שלוש מיליון ₪, למרות זאת משה החליט לפרסם את הבית ב3.2 מיליון ₪ ואמר למתווך שבמקסימום נוריד מחיר בעוד חודש, חודשיים אם לא יגיע הקונה שיסכים לשלם את הסכום. עכשיו תבינו אני מבין למה זה נראה לכם הגיוני הרי תמיד אפשר להוריד את הסכום המבוקש אך חשוב שתבינו, מכירת דירה אינה דומה למכירת רכב או למכירת פלאפון, הזמן הכי טוב למכור נכס הוא בחודש הראשון לשיווק!

מחקרים רבים מראים שנכס שנמכר בחודש הראשון נמכר לרוב ב2% יותר מדירות שימכרו לאחר יותר מחודש שיווק!. חשוב שתבינו כמו שהזכרנו קודם הזמן הכי טוב למצוא קונה הוא בחודש הראשון, במידה ותשימו מחיר גובה מהמחיר הנכון של הדירה, תרחיקו קונים חמים שבאמת מעוניינים לקנות את הנכס ובכך תפספסו את הזמן הכי חם להביא קונים רציניים לדירה.

הרי קונים המחפשים נכס ערים למצב השוק ובודקים אותו כל הזמן, הם יודעים בכמה בערך נמכרות דירות ובמידה ויראו שהדירה נמכרת במחיר מוגזם הם לרוב אפילו לא יתקשרו וידלגו למודעה הבא, וזה רבותיי המתכון הבטוח לאיבוד לקוחות. ראוי לציין שיש מצבים שכן נרצה לתת לעצמנו מרווח במשא ומתן העתידי עם הקונים לכן כן נפרסם את מחיר הביתה טיפה גבוה יותר, לרוב ב30-50 אלף ₪ יותר אך לא מעבר לכך.

  1. "פיצוץ קונים ו"מלחמת הצעות"-

אסטרטגיה שניה ופחות נפוצה בשוק, מטרת האסטרטגיה היא להביא כמה שיותר קונים לתנועה לדירה במינימום זמן, תארו לכם את הסיטואציה הבאה, אתם קונים המחפשים דירה 5 חדרים בבאר יעקב לדוגמא, אתם יודעים שדירת 5 חדרים שווה בערך 3 מיליון ₪ ואתם מחפשים בצורה עקבית דירה באזור, סביר להניח שרוב מוכרי הדירות פרסמו את הדירה שלהם במחיר גבוה ממחיר הנכס, ואז ראיתם מודעה של נכס במחיר השוק מה תעשו? ברור שתרימו פלאפון ותרצו להגיע לראות את הדירה, וכך חברים מייצרים תנועה בלתי פוסקת לדירה בחודש הראשון, כאשר המטרה היא לקבל כמה שיותר הצעות מחיר על הנכס במינימום זמן, מה שיוביל למלחמת הצעות על הנכס, כמובן שברגע שמתווך מנהל את התהליך קל לו הרבה יותר בתור צד שלישי לנהל את כל ההצעות ולהוציא מחיר שיא על הנכס.  

לסיכום:

שימו לב כל נכס שונה מנכס אחר ומורכב ממאות משתנים, חשוב לנו להדגיש אין אסטרטגיה אחת נכונה למכירת נכס, אלא כל נכס ו"הסיפור" שלו, יש המון משתנים בין נכס לנכס, כמו: גודל, אזור, רצון המוכר למכור, לחץ הזמן שיש לקונה או למוכר ועוד המון משתנים. כאשר קובעים אסטרטגיה למכירת נכס חשוב לקחת את כל הגורמים בחשבון ורק אז לגבש אסטרטגיה, לדוגמא: חיים רוצה למכור את הדירה שלו, אך הוא לא יכול למכור אותה עד שיקנה דירה בעצמו, האם " פיצוץ קונים" זוהי האסטרטגיה הנכונה למכירת הנכס? כנראה שלא, מכיוון שקונים רציניים לא יגישו הצעות במידה והם יודעים שבעל הנכס לא יכול למכור את הנכס בנקודת הזמן הנוכחית וימשיכו לנכס הבא. לכן חשוב לנו להעביר יש עוד אסטרטגיות למכירת ושיווק נכון של נכס, אך הדבר החשוב ביותר זה להתאים בין הצרכים של הלקוח לבין האסטרטגיה, לרוב זה עבודה והמומחיות של המתווך שמשווק את הדירה.  

לפרטים נוספים ויצירת קשר חייגו – 050-8147778 או השאירו פרטים.

SH - realestate

SH - realestate

Sh realestate-משרד תיווך ושיווק נדל"ן מקצועי – חווית לקוח מושלמת החל מהרגע הראשון, מעטפת מקצועית הכוללת את כל נותני השירות הרלוונטים, על מנת לספק לכם שקט נפשי וביטחון גבוה לאורך כל התהליך.

משרדנו תיווך מקצועי בעל יחס אישי לכל לקוח, הצורך והרצון של הלקוח בעדיפות מכרעת בשבילנו, אנחנו מתחייבים לתהליך אמין, שקוף ומקצועי לאורך כל הדרך.

איך מעריכים מחיר דירה ואיך זה יחסוך לכם המון כסף וזמן בהמשך?
לורם איפסום דולור סיט אמט, קונסקטורר אדיפיסינג אלית לפרומי בלוף קינץ תתיח לרעח. לת צשחמי צש בליא, מנסוטו צמלח לביקו ננבי, צמוקו בלוקריה.

תוכן עניינים

דירות חמות:

התקשרו - 050-8147778
מעוניינים שנחזור אליכם? השאירו פרטים!